一、起草背景

　　本次制定《深圳市羅湖區政府物業資產管理辦法》（以下簡稱《辦法》）及《實施細則》是對2012年制定的《深圳市羅湖區政府機關物業管理辦法（試行）》(羅府〔2012〕30號)、《羅湖區政府機關物業接收、購置、處置及產權登記實施細則（試行）》、《羅湖區政府機關租賃物業租賃管理實施細則（試行）》、《羅湖區政府機關租賃物業出租招標實施細則（試行）》、《羅湖區社區配套和公共服務用房監督管理實施細則（試行）》及《深圳市羅湖區政府購置物業實施辦法》（羅府辦〔2016〕8號）進行修訂。制訂《辦法》及《實施細則》是為了優化政府物業資產管理制度,使政府物業資產管理更加健全完善,同時也是為了適應羅湖經濟發展社會發展的新要求,提高政府物業資產使用效益，充分發揮政府物業資產服務產業和民生作用。

　　二、《辦法》及《實施細則》的主要內容

　　《辦法》共四章21條，包括總則、政府物業資產管理的內容及范疇、檢查監督與責任追究、附則。《實施細則》共十二章89條，包括總則，政府公共服務設施和產業用房規劃建設,政府物業資產的接收、購置、調配與委托管理、出租、安全管理與修繕、處置、產權登記、賬務登記,租用社會物業，附則。

　　三、《辦法》及《實施細則》重點修訂的內容

　　（一）政府公共服務設施和產業用房規劃建設部分。

　　1、政府公共服務設施和產業用房規劃建設的物業類型增加了產業用房和產業配套用房。原《羅湖區社區配套和公共服務用房監督管理實施細則（試行）》只有社區配套和公共服務用房，隨著我區城市更新工作的推進，產業用房和產業配套用房的配建和接收已成為我區政府物業管理的一項重要工作，故本次在物業類型中增加了產業用房和產業配套用房。（《辦法》第7條、《實施細則》第二章）

　　2、完善了城市更新項目規劃審批階段政府公共服務設施和產業用房規劃意見形成的程序，新增了區物業辦配合區城市更新部門共同與實施主體簽訂項目實施監管協議，新增了城市更新部門落實公共服務設施和產業用房配建指標的條款，新增了采用招拍掛方式出讓的用地項目，規劃國土部門在確定規劃設計條件前征求區物業辦關于政府公共服務設施和產業用房的配建意見的條款。（《實施細則》第6-9條）

　　3、完善了新開工用地項目（含城市更新項目）出具建設工程方案設計核查意見及建設工程規劃許可證核發階段政府公共服務設施和產業用房規劃設計意見形成的程序。（《實施細則》第10條）

　　4、完善了政府公共服務設施和產業用房規劃設計的具體要求。一是新增了產業用房規劃設計要求。二是明確了社區老年人日間照料中心與社區健康服務中心應設置在同一物業單元的要求。（《實施細則》第11條）

　　5、新增了開發建設單位變更施工圖紙,涉及政府公共服務設施和產業用房部分的修改應重新報區物業辦審核的條款，新增了開發建設單位應嚴格按照經批準的設計圖紙和相關技術規范要求建設政府公共服務設施和產業用房,并完成房屋門、窗、水、電及分戶計量設備等安裝的條款。（《實施細則》第13-14條）

　　（二）政府物業資產購置部分

　　1、為發揮區審計部門在政府購置物業中的審核把關作用，區政府購置物業領導小組增加了區審計局作為成員單位。（《實施細則》第23條）

　　2、理順了購置物業的程序：一是細化和明確了申購單位擬定物業購置方案的具體內容，包括細化擬購置物業基本情況(含詢價情況、產權情況、租賃情況、可能存在的法律風險等)、新增申購單位提供法律意見書及社會穩定風險評估報告等內容。二是明確了資產評估須有兩家資產評估機構進行評估。三是明確了由區國資局引進的區屬國有企業作為第三方參與物業購置價格談判工作，并且以區物業辦聘請的兩家評估機構的評估價格的平均值作為擬購置物業價格的最高限價，與出售方進行談判。不同評估機構出具的評估報告的價格相差超過百分之十的，應重新組織評估。（《實施細則》第25條）

　　（三）政府物業資產調配與委托管理部分

　　1、新增了政府物業調配和委托管理的辦理程序，明確行政事業單位申請辦公用房須經區機關事務管理局核定面積并經區政府批準。（《實施細則》第29條）

　　2、對委托管理物業的使用進行了規范：未經區物業辦書面同意，使用單位不得將政府物業用于出租、出借、抵押、轉讓、合作經營等行為。行政事業單位應嚴格按照區政府規定用途使用調配與委托管理物業，擅自改變用途的，區物業辦收回物業，并將有關情況報監察機關。（《實施細則》第31條）

　　（四）政府物業資產出租部分

　　1、為確保政府物業安全生產，新增了政府物業原則上不能出租用作酒店、水療會所、KTV、夜總會等場所。（《實施細則》第36條）

　　2、根據現有政府物業出租的實際情況，修改完善政府物業租金定價的方式，采取第三方評估定價。（《實施細則》第37條）

　　3、根據《深圳市本級行政事業單位政府物業出租管理辦法》（深財規〔2018〕3號）和我區政府物業管理實際，修改了物業出租的方式，對公開招租進行了明確規定：公開招租通過深圳市羅湖政府在線和深圳聯合產權交易所等公開交易平臺發布信息，公開招租平臺為深圳聯合產權交易所等公開交易平臺。政府物業新租原則上應遵循公開、公平原則，采取公開招租方式；物業續租原則上不采取公開招租方式，按評估機構出具的評估價(不得低于深圳市房屋租賃指導價)續租,續租合同關鍵信息（包括物業地址、面積、承租人、租金、租期）在深圳市羅湖政府在線公示5個工作日。如租戶對續租評估價不認可、不接受，則收回該物業進行公開招租。采取評估機構出具的評估價(不得低于深圳市房屋租賃指導價)作為公開招租的底價。（《實施細則》第38-39條）

　　4、規定了租期超過2年的須按一定比例調整租金：若評估報告中有年租金調整比例的,按評估報告中的年租金調整比例執行。若評估報告中未明確年租金調整比例的,則該評估價格僅為前2年的租金價格,后續租期的租金價格另行聘請評估機構評估,且每2年評估一次。（《實施細則》第41條）

　　5、新增了引入社會資本方式運營項目的有關條款。（《實施細則》第46條）

　　（五）新增了政府物業資產賬務登記和租用社會物業兩部分。

　　為加強政府物業資產賬務管理，并根據租用社會物業實際需要，新增了這兩部分。（《實施細則》第77-79條和第80-86條）